Обмен квартиры купленной на материнский капитал

Какая сумма выплаты положена по материнскому сертификату

Размер положенной выплаты ежегодно индексируется: так в 2007 году сумма была 250 000 руб. в 2014 году – 429 409 рублей. Если владелец сертификата распорядился только частью положенных средств, остаток денег будет индексироваться.

На что разрешено тратить «материнские деньги»?

  • Улучшение жилищных условий.

Законодательством предусмотрено приобретение квартиры (строительство дома), частичное погашение кредитных обязательств (в том числе ипотечного), а также реконструкция существующего (этот вариант возможен только, если реконструкция приведет к увеличению общей площади в соответствии с нормами).

  • Получение ребенком (детьми) образования.

Деньги можно вложить в образование ребенка (ребенок к моменту получения образования не должен быть старше 25 лет) также средствами можно воспользоваться для оплаты проживания в общежитии учреждения образования.

  • На формирование накопительной части пенсии матери.

Причем при накоплении определенного процента, владелец сертификата может написать в ПФ отказ от этого расходования мат.капитала и направить финансы на другие нужды.

Выплаты по «сертификату мамы» не обязательно расходовать на какую-то одну из целей. Можно тратить их на разные потребности и по частям.

Законом также не предусматривается обмен мат.капитала на наличные деньги.

Когда можно начать тратить «материнские деньги»?

Распоряжаться деньгами, согласно закону, владелец сертификата может только после того, как ребенку исполнится 3 года.

До достижения малышом трех летнего возраста существует возможность применить субсидию на погашение кредитных (ипотечных) или заемных обязательств, полученных на приобретение жилья или строительство дома (а также участие в долевом строительстве). А также на уплату процентов по ним.

Кому полагается гос.субсидия, называемая «материнский каптал»?

Законодательством предусмотрено получение «сертификата мамы» семьям, в которых родился второй (или последующий) ребенок в период с начала января 2007 года по 31.12.2016 года (последняя дата может быть, как увеличена, так и уменьшена — законодатели решают этот вопрос). Возраст матери при этом не играет никакой роли.

Получить положенные средства можно и за рождение родных детей, и за усыновление приемных малышей.

Право на получение субсидии за рождение ребенка предоставляется единожды (пока законодатели не решили вопрос о получении сертификата за рождение последующих детей).

Как обменять квартиру, купленную на материнский капитал

Что такое материнский капитал? Куда можно потратить положенную государством субсидию? Можно ли обменять квартиру, купленную на «материнские средства»? Ответим на эти и другие вопросы…

Как правильно оформить квартиру, чтобы учесть интересы ребенка?

Жилье, которое покупается с применением денег от «сертификата мамы», обязательно должно быть оформлено с выделением долей на несовершеннолетних детей.

Если оформить недвижимость в собственность сразу нельзя (ипотека или участие в долевом строительстве не позволяет это сделать сразу), то Пенсионный Фонд дает разрешение на оформление в собственность на одного из родителей. Только обязательно с него берется заверенное у нотариуса обязательство, что потом в квартире (или доме) будет выделена необходимая доля на несовершеннолетних детей.

Возможен ли обмен квартиры с доплатой деньгами от материнского капитала?

Да, при обмене жилья с меньшей площади на большую, можно использовать средства мат.капитала.

Здесь есть важный момент! Этими средствами можно воспользоваться только после достижения малышом трех лет возраста.

Самое распространенное на сегодняшний день решение: это продажа квартиры и покупка нового жилья, уже с привлечением средств мат.капитала.

Как обменять квартиру, купленную на материнский капитал?

Можно ли обменять квартиру, купленную с использованием «материнских средств», на квартиру большей площади?

Как вариант – оформляется договор мены, в котором четко указывается, что детям будут выделены доли. Причем размер долей должен быть не меньше, чем в первоначальном жилье. Если правильно оформить все документы, то опека всегда пойдет навстречу родителям, которые хотят улучшить условия жизни для своих детей.

Остались вопросы и нужна
бесплатная консультация?

Правовой статус жилья, приобретенного за счет средств МСК

По факту рождения второго или последующего ребенка у семьи возникает право на участие в программе материнского капитала. Одним из возможных направлений расходования средств МСК является покупка объектов жилой недвижимости в собственность всех членов семьи.

Процедура приобретения прав на жилое помещение, купленное на средства МСК, происходит с учетом специфичных особенностей:

  • жилье подлежит регистрации на всех членов семьи, в том числе на каждого несовершеннолетнего гражданина;
  • если на момент приобретения квартиры права оформляются только на родителей, они дают нотариальное обязательство о передаче доли на каждого ребенка в срок, не превышающий шесть месяцев.

Исходя из этих нюансов порядок обмена квартиры, приобретенной за счет сертификата МСК, будет различаться по правовым последствиям.

Можно ли обменять квартиру на большую, с доплатой материнским капиталом?

Обменять квартиру, купленную на материнский капитал, можно для дальнейшего улучшения условий проживания граждан, в том числе детей. Такие действия необходимо совершать в рамках правового поля, ведь использование бюджетных средств маткапитала носит строго целевой характер.

Варианты обмена квартиры, купленной за средства материнского капитала

Если при распоряжении средствами МСК граждане сразу оформили жилье в собственность всех членов семьи, обмен квартиры будет происходить по общим правилам совершения сделок. Так как доля на имущество принадлежит детям, для отчуждения недвижимости в обмен на новое жилье потребуется оформить согласие местного органа опеки.

Указанное учреждение выдаст согласие на проведение сделки только при условии соблюдения имущественных прав и интересов детей. Для этого нужно подтвердить, что каждому ребенку, взамен отчуждаемой доли квартиры, будет приобретено новое жилье, не хуже по условиям проживания, а также не меньше по площади и доли в общем праве.

Читайте так же:  Сделали материнский капитал первоначальным взносом

При наличии такого согласия договор мены заключается по общим правилам и подлежит государственной регистрации в уполномоченных органах Росреестра. В органы опеки будет необходимо представить выписку из ЕГРН, подтверждающую приобретение недвижимости и оформление прав собственности на каждого ребенка.

Сделка с квартирой, купленной за средства материнского капитала, пройдет с дополнительными нюансами, если родителями ранее было выдано нотариальное обязательство. В этом случае права на жилье не оформлены на детей, хотя закон устанавливает такое требование. Обмен такого жилого помещения будет состоять из следующих действий:

  1. направление согласованного проекта договора мены в учреждение опеки и в территориальное управление ПФР для получения разрешения на сделку;
  2. проводится проверка на предмет соблюдения прав несовершеннолетних детей при обмене жилых помещений;
  3. после получения согласия указанных органов сделка подлежит регистрации в органах Росреестра;
  4. после оформления права собственности на каждого ребенка копии правоустанавливающих документов направляются в адрес органов опеки и ПФР.

Если представленные документы достоверно подтверждают улучшение условий проживания семьи и несовершеннолетних детей (например, обмен на большую квартиру), органы опеки и учреждения ПФР идут навстречу гражданам и дают согласие на совершение сделки обмена квартир.

При нарушении указанного правила сделка может быть признана недействительной по иску органа опеки, что повлечет необходимость в обратном переоформлении прав по обоим объектам недвижимости.

Материнский капитал обмен

  • Я купила дом под материнский капитал но хочу сделать обмен на квартиру с доплатой.
  • Можно ли при обмене жилья с доплатой, доплатить материнским капиталом?
  • Кому можно обратится по обмене дома купленный на материнский капитал?
  • Материнский капитал
  • Использование материнского капитала
  • Получение материнского капитала
  • Второй материнский капитал
  • Второй ребенок материнский капитал

Покупая квартиру за материнский капитал у родственников, следует помнить о ряде условий, которые должны быть соблюдены для проведения сделки: Приобретаемая жилплощадь должна находиться на территории РФ. Помещение обязано соответствовать санитарным, пожарным, гигиеническим требованиям. Износ строительного объекта не превышает 50%. Жилплощадь не должна быть аварийной или находиться в списках на снос. Важно, чтобы после покупки все помещение перешло в собственность держателя сертификата. Обязательно потребуется выделить доли в недвижимости всем членам семьи, особенно детям, несовершеннолетним или уже достигшим 18 лет. Прежде чем подавать заявление в Пенсионный фонд потребуется составить предварительный договор, где будет оговорена стоимость жилплощади и условия ее перехода от продавца к покупателю. И помните, чем ближе родство, тем больше шансов получить отказ в оплате. Пенсионный фонд может просто перестраховаться, и даже не усмотрев мошеннических действий отклонить заявку.

Договор мены может быть заключен, но только с согласия Органа опеки, поскольку собственник несовершеннолетний.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Жилплощадь, приобретенная за счет средств маткапитала, принадлежит всем членам семьи, включая детей, поэтому продажа такой жилплощади осложнена необходимостью разрешения службы опеки. Для получения данного разрешения нужно соблюсти ряд важных условий.

  1. Можно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал?
  2. Можно ли обменять?
  3. Условия продажи
  4. Порядок продажи
  5. Что будет с квартирой при разводе?

Можно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал?

Возможность продажи жилплощади, купленной с использованием семейного капитала, зависит от цели такой продажи, а также от возраста детей, владеющих долей жилплощади.

Жилье отчуждается по соглашению владельцев всех долей в общем порядке, когда несовершеннолетние собственники достигают 18-ти лет. При наличии несовершеннолетних обладателей долей отчуждение жилплощади допускается только с учетом интересов детей.

За защитой детских интересов при продаже их имущества следят сотрудники службы опеки и попечительства, которые выдают разрешение на подобные сделки.

Без согласия опекунской службы продать жилье, купленное на семейный капитал с прописанными детьми нельзя.

Если семейный капитал использовался как первый взнос по ипотечному кредиту, то продажа жилья допускается в следующих случаях:

  • при полном погашении кредита обладателями сертификата;
  • при погашении кредита за счет дополнительных субсидий, выделяемых из местного бюджета;
  • при переоформлении кредита на покупателя жилплощади.

Переоформление происходит после оценки сотрудниками банка платежеспособности приобретателя ипотечной квартиры.

Можно ли обменять?

Обмен жилплощади, приобретенной за счет маткапитала, возможен только после полного погашения ипотечного кредита, а если жилье было приобретено без участия банка – то после достижения несовершеннолетними совладельцами 18-ти лет.

При намерении обменять жилье, в котором прописаны и имеют долю дети, не достигшие 18-ти лет, нужно получить разрешение службы опеки, предоставив сотрудникам данной службы сведения о квартирах, подлежащих обмену.

Сотрудники опекунской службы одобряют обмен в следующих случаях:

  • если условия проживания детей не ухудшатся при переезде;
  • если дети получат на новой жилплощади доли, эквивалентные долям в старой квартире;
  • если переезд целесообразен и не повредит текущему воспитанию и образованию детей.

Целесообразность обмена оценивается с учетом расположения новой квартиры относительно городской инфраструктуры, образовательных и лечебных учреждений.

Например, обмен жилья, купленного на маткапитал, на большую по площади квартиру, но находящуюся на окраине города, не будет одобрен сотрудниками опеки. Повысить вероятность одобрения можно за счет поиска наиболее приемлемого варианта для обмена.

Порядок продажи

Алгоритм действий по продаже квартиры, приобретенной на маткапитал, включает следующие шаги:

  1. Выбор новой квартиры, которая будет куплена взамен проданного жилья.
  2. Заключение предварительного соглашения о покупке.
  3. Сбор документов и подача заявления в службу опеки.
  4. Получение разрешения опеки.
  5. Поиск покупателя и подписание договора продажи квартиры.
  6. Приобретение нового жилья на условиях предварительного договора.

При выборе новой квартиры важно соблюдать условия, выдвигаемые органами опеки, иначе разрешение не будет получено, и предварительный договор придется расторгнуть.

В предварительном соглашении указывается дата и цена будущей покупки, порядок расчета, а также обязательство собственника снять действующие обременения в виде прав третьих лиц или залога.

Для обращения в службу опеки потребуются следующие бумаги:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о браке или расторжении брака;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • справка из Росреестра о правах на жилье;
  • кадастровый паспорт и технический план из БТИ;
  • справка о количестве прописанных в квартире лиц;
  • справка из ЗАГСа о родстве проживающих в квартире;
  • копия предварительного договора о покупке нового жилья;
  • заверенные согласия всех сособственников, достигших 14-ти лет, на продажу квартиры.
Читайте так же:  Покупка второго жилья на материнский капитал

Выписки из ЕГРН и кадастровые документы получают в отделениях МФЦ. В тексте заявления излагается просьба выдать разрешение на отчуждение квартиры с прописанным ребенком при условии приобретения нового жилья в течение месяца после продажи данной квартиры. Также в заявлении приводится следующая информация:

  • ФИО родителей, которые приобрели квартиру на сертификат маткапитала;
  • ФИО и возраст всех детей;
  • цель продажи квартиры;
  • параметры новой жилплощади, планируемой к покупке после продажи текущего жилья;
  • реквизиты документов на новую квартиру;
  • сведения об обременениях текущей и новой квартиры.

Сделку по продаже жилья нужно заключить в течение месяца после получения согласия службы опеки.

После заключения сделки и оформления перехода прав в Росреестре на вырученные средства приобретается новое жилье. Сведения о правах на новую квартиру и справку о регистрации ребенка на новой жилплощади инициаторы сделки предоставляют в органы опеки в течение 30 дней.

[1]

Условия продажи

Базовыми условиями для возможности продать жилплощадь, приобретенную с использованием маткапитала, являются:

  • наличие согласия службы опеки, если среди сособственников жилья есть несовершеннолетние;
  • наличия согласия несовершеннолетних сособственников, достигших 14-ти лет и получивших паспорт РФ;
  • отсутствие просрочек и задолженностей по ипотечному кредиту;
  • согласие всех сособственников на продажу квартиры;
  • отсутствие обременений в виде залога или судебного ареста на отчуждение жилья.

[3]

Судебный арест налагается в случае, если правоохранительные органы предполагают совершение в прошлом мнимой сделки с целью обналичивания семейного капитала обладателем сертификата.

При намерении продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге, сотрудники кредитной организации могут выдвинуть дополнительное условие – наличие постоянного дохода и положительной кредитной истории у покупателя, на которого будет переоформлен кредит.

Согласие сособственников, достигших 14-летнего возраста, оформляется в письменном виде и заверяется в нотариальной конторе.

Сотрудники службы опеки для выдачи согласия на сделку требуют соблюдения следующих условий:

  • соответствия новой жилплощади санитарным нормам;
  • неуменьшения жилплощади, занимаемой детьми;
  • отсутствия в новом жилье зарегистрированных асоциальных лиц.

К асоциальным относятся лица, имеющие непогашенную судимость за тяжкие уголовные преступления или состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Что будет с квартирой при разводе?

В случае расторжения брака жилплощадь, приобретенная за счет маткапитала, разделяется между супругами решением суда. Небольшие квартиры суд оставляет при родителе, с которым остаются дети.

При определении долей, причитающихся супругам после развода, судебный орган рассматривает интересы и нужды детей в приоритетном порядке.

Если двое детей переходят на воспитание к каждому родителю по одному, суд постановляет разделить квартиру поровну, а при невозможности выделения долей в натуре каждому из бывших супругов (например, в однокомнатной квартире), квартира не подлежит разделению.

При использовании семейного капитала в качестве первого взноса по ипотеке возможны следующие варианты деления квартиры при разводе:

  • квартира остается за супругом, к которому переходят дети, если такой супруг может выплачивать ипотечный кредит;
  • квартира разделяется между двумя супругами путем преобразования в коммунальную с переоформлением ипотечного долга на обоих супругов;
  • квартира остается за супругом, который в состоянии выплачивать ипотечный кредит.

В ряде случаев разведенному родителю также вменяется обязанность по содержанию другого нетрудоспособного родителя в течение 6-ти месяцев после развода с сохранением его права проживания в квартире, приобретенной на маткапитал.

При преобразовании жилплощади в коммуналку ипотека разделяется пропорционально занимаемым квадратным метрам.

При продаже жилплощади, приобретенной с использованием маткапитала, основные сложности заключаются в получении разрешения сотрудников опеки, а также в реструктуризации ипотечного долга. Чтобы получить согласие на сделку, следует максимально соблюдать требования социальных служб.

Можно ли обменять квартиру на большую, с доплатой материнским капиталом?

Сегодня вполне реально обменять квартиру, купленную на материнский капитал, если это связано с необходимостью улучшения условий проживания и жизнедеятельности отдельно взятой семьи, в том числе и несовершеннолетних детей.

Правда, прежде чем пойти на такой ответственный шаг, следует получить консультацию грамотного юриста, работающего в сфере недвижимости, либо же как можно больше получить информации о нюансах данного процесса из открытых источников.

Недвижимость за материнский капитал: правовой статус

Согласно нормам права, содержащихся в Федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 №256-ФЗ программа материнского капитала начинает функционировать тогда, когда в семье рождается второй и последующий ребенок. Одной из основных статей расходов полученных таким образом денежных средств является приобретение жилья, улучшение условий проживания и покупку жилья.

Приобретение недвижимости с помощью государственной поддержки в виде материнского капитала осуществляется с учетом некоторых особенностей:
  • объект недвижимости разделяется на равные доли между всеми членами семьи, включая тех, кто не достиг возраста совершеннолетия;
  • если на день, когда регистрируется право собственности на дом (квартиру), нет возможности зарегистрировать право собственности на долю в пользу несовершеннолетних (не позволяет сделать ипотека либо условия кредитования), то регистрация производится только на родителей (одного из них), которые предоставляют в качестве обязательного документа для регистрации права собственности письменное нотариально заверенное обязательство о передаче равных долей каждому из детей в срок не позднее полугода.

Исходя из указанных особенностей, несколько отличается и порядок производства обмена одного жилого объекта, приобретенного с помощью материнского капитала, на другой.

Как обменять квартиру?

В тех случаях, когда в квартире зарегистрированы вся семья, а также дети, с выделением каждому собственной доли, обмен недвижимостью осуществляется по общим правилам. Единственным отличием является необходимость получения разрешения на такую сделку от местных органов опеки и попечительства. Так, вопросы у данного органа могут возникнуть только в случае обмена жилья большей площади на меньшую, но если родители могут аргументировать такое решение вполне логичными доводами и при этом права и законные интересы детей нарушены не будут, разрешение на обмен будет получено. В данном случае важно подтвердить предоставление каждому ребенку взамен отчуждаемой площади жилья, которое по условиям не будет ухудшать его положение, а также не будет меньше имеющейся в собственности ранее доли.

Читайте так же:  Предоставление регионального материнского семейного капитала

После проведения сделки органу опеки следует предоставить выписку из ЕГРН с указанием полученного взамен жилья, что будет подтверждать выполнение выставленных опекой условий.

Могу ли я обменять дом купленый под материнский капитал

дом купила за материнский капитал земля тоже куплена за него же.хочу поменять дом на более большой но земли меньше.возможно это

Ответы юристов ( 1 )

Жилье, купленное с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно. Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с жилым имуществом, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся. Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены. Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую. Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться.

ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

Видео (кликните для воспроизведения).

В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Читайте так же:  Участок приобрели на материнский капитал

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Как в Подмосковье продать квартиру, купленную с участием маткапитала

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

Продажа квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, – довольно популярная сделка. Причин реализации такой недвижимости может быть много: необходимость переезда семьи, потребность в расширении жилплощади, развод родителей и размен имущества. Какие есть нюансы по продаже квартиры «под материнским капиталом» в Московской области, порталу mosreg.ru рассказала управляющий партнер адвокатского агентства «Вербицкая и партнеры» Юлия Вербицкая (Линник).

Обременение недвижимости

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

Как рассказала адвокат Юлия Вербицкая (Линник), прямого законодательного запрета на продажу квартир и домов, купленных с использованием средств материнского капитала, нет. Но еще на этапе покупки недвижимости родители должны иметь в виду, что государственная субсидия влечет существенное обременение на жилплощадь. Его обязательно учитывать при дальнейших сделках по отчуждению недвижимости.

Так, покупая квартиру с участием материнского капитала, папы и мамы обязаны взять на себя нотариально удостоверенное обязательство выделить в недвижимости доли всем членам семьи, в том числе детям. Если покупка совершается без использования ипотеки, несовершеннолетние должны получить свои доли не позже полугода с момента сделки. Если же использованы кредитные средства, то срок выделения детских долей не должен превышать шести месяцев с момента снятия банковского обременения. В обоих случаях обязательна регистрация прав собственности в Росреестре.

Эти действия – неотъемлемое условие использования материнского капитала при покупке недвижимости. Так закон защищает права семей и детей. Если не выделить несовершеннолетним доли, все дальнейшие сделки с квартирой могут быть поставлены под сомнение.

Размер доли детей

[2]

Источник: Фотобанк Московской области, Александр Кожохин

Закон не регламентирует размер детской доли. Но для Московской области есть специальная норма предоставления жилой площади на одного человека – 18 квадратных метров. Ее рекомендуется придерживаться при определении гарантированных материнским капиталом долей несовершеннолетних. Выделять доли меньше установленных нежелательно, это тоже может сыграть негативную роль при сделках с недвижимостью.

Таким образом, первый этап продажи квартиры «под материнским капиталом» – это наделение всех членов семьи, в том числе детей, долями в праве собственности на жилье.

Органы опеки

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

Следующий шаг, необходимый для продажи «трудной» квартиры, – получение разрешения от органов опеки и попечительства. Они дают заключение о том, что отчуждение доли у детей не ущемляет их прав и законных интересов.

Органы опеки Подмосковья скрупулезно контролируют такие сделки в интересах детей, следят, чтобы несовершеннолетние не пострадали от необдуманных действий родителей и не остались на улице.

Читайте так же:  Согласие на выделение долей по материнскому капиталу

Чтобы доказать властям, что при продаже квартиры интересы детей не пострадают, придется собрать пакет документов. Точный список нужно запросить в отделении опеки по месту регистрации ребенка. Среди документов, которые могут потребовать:

– заявление на получение разрешения на продажу недвижимости от обоих родителей;

– паспорта родителей, свидетельства о рождении или паспорта детей;

– свидетельство о браке или его расторжении;

– правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру;

– документ, на основании которого детям принадлежат доли в квартире;

– технический паспорт жилья;

– выписка из домовой книги и справка о технической характеристике недвижимости.

Доли в новой квартире

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

Нельзя просто так продать квартиру, принадлежащую детям. Нужно предоставить доказательства того, что интересы несовершеннолетних не пострадают. Для этого можно предоставить обязательство купить недвижимость взамен продаваемой и выделить в ней доли детей не меньше, чем в «материнской» квартире. Также понадобится и согласие продавца нового жилья на его продажу ребенку. Это может быть как личное заявление в органы опеки, так и нотариально удостоверенное согласие, переданное родителям-покупателям. Подойдет и предварительный договор купли-продажи в нотариальной форме. В любом случае сделка обязательно проходит с участием нотариуса.

Только после того, как жилищные интересы детей будут гарантированы, органы опеки дадут разрешение на сделку. Этот вопрос решается на опекунском совете.

Контроль получателей материнского капитала

Источник: Министерство физической культуры и спорта Московской области

По замечанию Юлии Вербицкой, в Подмосковье суды, органы прокуратуры и региональное отделение Пенсионного фонда тщательно контролируют родителей, получивших материнский капитал. Хотя выделение и оформление детских долей и усложняет процедуру продажи жилья, выполнившие все условия государственной субсидии в дальнейшем смогут избежать проблем со стороны контролирующих и правоохранительных органов, действующих в интересах несовершеннолетних.

Материнский капитал как доплата при обмене

Эту субсидию можно потратить на несколько целей: улучшение жилищных условий, пенсия матери, обучение ребенка. Чаще используется первый вариант, ведь в многодетных семьях вопрос жилплощади стоит остро. 450 000 рублей, получаемые за второго ребенка — хорошее подспорье для получения ипотечного кредита и покупки квартиры или дома, в котором комфортно поместятся все члены семьи. При покупке жилья (как вторичного, так и в новостройке) никаких проблем не возникнет, а при обмене появляются сложности, которые надо учесть.

Напрямую использовать материнский капитал в качестве доплаты за новое жилье при обмене нельзя. Поэтому фактически обмен происходит через продажу старого жилья и покупку нового.
Важно знать: воспользоваться материнским капиталом до достижения ребенком трех лет можно только в случае привлечения кредитных средств: уплата первоначального взноса с привлечением средств материнского капитала, погашение имеющегося долга и уплата процентов по кредитам и займам, связанным с приобретением и строительством жилья. Во всех остальных случаях вам придется дождаться трехлетия ребенка.

Как обменять квартиру, используя материнский капитал

Получение государственных субсидий дает толчок семьям к покупке новой жилплощади, превосходящей старую по размерам. Это материнский капитал, военная ипотека и программа “Молодая семья”. При поиске вариантов у покупателей часто возникает вопрос: а можно ли использовать эти субсидии в качестве доплаты при обмене? Если с военной ипотекой и “Молодой семьей” все более или менее понятно, то при использовании мат. капитала возникают затруднения.

Обменять квартиру — просто!

Воспользуйтесь уникальным функционалом сервиса «Мой вариант» для подбора обмена

При чем здесь обмен? — спросите вы. Все просто: по сути вы обмениваетесь квадратными метрами, через договор купли-продажи, то есть покупаете чью-то квартиру, а они покупают вашу. Об этом мы писали в статье об особенностях использования договора купли-продажи.

Последовательность действий

Найти квартиру для обмена бесплатно и без посредников вы можете с помощью сервиса «Мой вариант». Все, что вам нужно — это добавить свою квартиру на сайт и создать запрос на обмен. Система подберет подходящие варианты и пришлет результат на электронную почту. Узнайте подробнее о сервисе обмена.

Что делать, когда вы нашли квартиру мечты:

  1. Выписать из квартиры всех прописанных в ней людей. Детей невозможно выписать в никуда, поэтому вам необходимо обратиться в органы опеки и попечительства и получить разрешение на выписку несовершеннолетних с последующей пропиской в новом жилье. Зачастую органы опеки отказывают в выписке. В таком случае, пропишите детей с одним из родителей в другом месте на время совершения сделки.
  2. Продать квартиру.
  3. Далее у вас есть два варианта: взять ипотеку и закрыть ее впоследствии материнским капиталом либо найти продавца, согласного ждать перечисления денег из Пенсионного фонда. Как правило, это занимает пару месяцев. Важный момент: во втором случае обязательно достижение ребенком трехлетнего возраста.
  4. Зарегистрировать право собственности в Росреестре
  5. Обратиться в Пенсионный фонд по месту проживания для распоряжения материнским капиталом.
Видео (кликните для воспроизведения).

Как и при обычном обмене, вы можете провести сделку самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости за профессиональной помощью. Помните, каждый случай индивидуален, и часто именно большой опыт решает, как завершится сделка.

Литература

  1. Федоткин, С.Н. Настольная книга частного охранника: Практическое пособие; Эксмо, 2013. — 512 c.
  2. Кузин, Ф.А. Делайте бизнес красиво; М.: Инфра-М, 2012. — 286 c.
  3. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.
  4. Грот, Н.Я. О нравственной ответственности и юридической вменяемости / Н.Я. Грот. — Москва: ИЛ, 2017. — 144 c.
  5. ред. Никифоров, Б.С. Научно-практический комментарий уголовного кодекса РСФСР; М.: Юридическая литература; Издание 2-е, 2011. — 574 c.
Обмен квартиры купленной на материнский капитал
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here