Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру. Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден. С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Отвечает исполнительный директор ООО «Юрсодбиз» Оксана Плахтиенко:

Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ). Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам. Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.

Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся. Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

[1]

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены. Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую. Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться. В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно. Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались. ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

  • с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
  • с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
  • с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

– Можно ли продать жилье, купленное на материнский капитал?

Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала. Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей. Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка. Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки. Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.

Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового. Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка. Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети. И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.

Читайте так же:  Материнский капитал какие есть выплаты

Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.

Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.

Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома. Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего. », а «с одновременным приобретением несовершеннолетним. », то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

[2]

Шаг 3. Получаем разрешение на сделку

Заранее узнайте, какие документы могут потребоваться. Согласно Письму Минобрнауки № 09-М от 20.02.1995 и Письму № 244/26-5 от 09.06.1999, у вас должны попросить

  • заявление о выдаче разрешения;
  • свидетельство о браке, если заявитель в браке;
  • паспорт;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • заявление ребенка, если он старше 14 лет;
  • выписку из ЕГРН + технический план на продаваемое и приобретаемое жилье;
  • копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений;
  • разрешение банка, если квартира в ипотеке;
  • выписка из Росреестра о кадастровой стоимости жилья;
  • выписки из домовой книги для старой и новой квартиры;
  • предварительный договор купли-продажи и иные документы по требованию.

В 15-дневный срок орган опеки либо выдает разрешение на сделку, либо мотивированно отказывает в ее согласовании (ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Если в сделке отказано, решение можно обжаловать в суде.

Можно ли продать квартиру с маткапиталом без выделения детских долей?

А что, если отказаться от выделения долей в пользу детей? Казалось бы, все просто: и разрешение не нужно, и с покупкой другого жилья можно не спешить. Но не тут-то было. Государство выделяет деньги на улучшение жилищных условий всей семьи и хочет, чтобы дети тоже были ее владельцами. Вы обещаете, что так и будет, но обязательство не выполняете. Что вас ждет? В практике встречается 3 варианта развития событий:

  1. Пенсионный фонд потребует вернуть маткапитал . Мол, вы распорядились господдержкой не так, как планировало государство, а значит, необоснованно обогатились. А потому деньги нужно вернуть. Пример: решение Добрянского районного суда Пермского края № 2-1482/2018 от 27.11.2018.
  2. Сделку признают недействительной . И на это есть законные основания. Пример – решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области № 2-1379/2014 от 19.12.2014.
  3. Вас привлекут к уголовной ответственности по ст. 159 УК за мошенничество.

Но в некоторых случаях продажа квартиры с выделением долей попросту невозможна. Например, если она была куплена по ДДУ и продана до сдачи дома в эксплуатацию: права собственности еще нет, а значит и детям выделять еще нечего. Чтобы избежать претензий от Пенсионного фонда в будущем , рекомендуем выделить детские доли в новой квартире, купленной за вырученные от продажи деньги .

Продать – можно, но сложно

Собственно, в законе нет ни слова о запрете на продажу жилого помещения, приобретенного с привлечением маткапитала. Уже на следующий день после оформления квартиры в собственность можно выставить ее на Авито, пускать потенциальных покупателей и договариваться о сумме. Ни ПФР, ни прокуратура претензий к вам по этому поводу иметь не должны и не будут.

Но если вы использовали материнский капитал и продаете квартиру, вам ЖИЗНЕННО НЕОБХОДИМО знать об одной сложности.

Вспомните: вы наверняка давали ПФР нотариально заверенное обязательство, что в течение полугода (если жилье куплено по ДДУ или в ипотеку) после оформления права собственности, оформите жилье в общую собственность детей и супругов с определением долей по соглашению (п. 4 ст.10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей»). Так вот первое, что вы должны сделать – это исполнить это обязательство. Но после этого продать квартиру станет гораздо сложнее.

Выдают такое разрешение только при условии, что жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшаться. Другими словами, сделку одобрят только если ребенок в итоге получит равноценную долю в новой квартире, а в идеале – улучшенное жилье . Главное, чтобы не хуже» и «не меньше». И одного лишь обязательства сделать это в будущем органам опеки может быть мало.

В практике есть случаи, когда продажу детской доли разрешали лишь после оформления в собственность ребенка доли в новой квартире, а также регистрации его по новому адресу! В других случаях, наоборот, суды считают достаточным одного лишь предварительного договора дарения на покупаемое в будущем жилье (решение Юргинского городского № 2-1760/2011 от 28.09.2011).

Все это говорит о большом разбросе позиций государственных органов, как и о том, что вопрос продажи такой квартиры нужно согласовывать с органами опеки еще до подачи заявления на выдачу разрешения. Но об этом позже.

Шаг 2. Ищем покупателей и новую квартиру

Как только покупатели и новая квартира найдены, а суммы – согласованы, договариваемся об одновременной сделке. Рекомендуем оформить задаток и предварительный договор покупки нового жилья – тем самым подтверждаем для органов опеки намерение выделить доли в новой квартире.

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу: пошаговая инструкция

Представим, что сложности вас не пугают и вы, оценив свои силы, решились продать квартиру. С чего начать и что делать дальше? Разбираем рекомендуемый порядок действий.

Шаг 4. Оформляем сделку у нотариуса

Сделки с долями требуют обязательного нотариального оформления, потому и продажу, и покупку новой квартиры нужно оформлять у нотариуса. Предварительно согласовываем со сторонами и нотариусом дату, берем разрешение от органов опеки, и прикладываем к нему:

  • выписку из ЕГРН о правах;
  • технический план, экспликацию и поэтажный план на продаваемую квартиру;
  • паспорта и свидетельства о рождении собственников;
  • единый жилищный документ;
  • выписку из домовой книги;
  • справку об отсутствии долгов по коммуналке из УК;
  • копию финансового лицевого счета.

Подписываем договоры, получаем нотариально удостоверенные экземпляры.

Шаг 1. Обращаемся в органы опеки

Интересуемся, на каких условиях в вашем регионе орган опеки готов согласовать сделку по продаже недвижимости, где один из собственников – несовершеннолетний. Возможно, ему будет достаточно предварительного договора купли-продажи, где несовершеннолетний получает долю. Либо, наоборот, несовершеннолетний должен изначально получить долю в новой квартире еще до согласования сделки. Еще один вариант – перечисление суммы, эквивалентной стоимости доли ребенка, на его счет в банке. Но найти покупателя, который согласиться авансировать такую сумму, сложно.

Читайте так же:  Кому могут отказать в получении материнского капитала

По нашему мнению, самый удобный вариант – одновременная продажа и покупка новой квартиры. Если орган опеки согласен на такой вариант – переходим к шагу № 2.

Как продать квартиру, купленную за маткапитал?

Государственная помощь, это, конечно, всегда хорошо. Но она может создавать и ненужные препятствия. Вот, например, маткапитал, потраченный на покупку жилья. Купить-купили, а если нужно продать – дудки, устанете собирать документы. Впрочем, не все потеряно. Мы в Правовед.RU изучили существующую практику и рассказываем, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу. Пособие для родителей!

Шаг 5. Регистрируем право собственности в Росреестре

Это может сделать и нотариус, но если он не оформил вам регистрацию в ЕГРН – обращаемся в Росреестр самостоятельною. Документы можно подать непосредственно в подразделение Росреестра, через МФЦ, направить их по почте либо удаленно через сайт службы. Вам потребуется нотариально удостоверенный договор, техплан и договор купли-продажи. Предварительно оплачиваем госпошлину в 2 тыс. руб. Через 3-5 дней получаем выписку из ЕГРН.

При продаже новой квартиры вам снова придется пройти этот путь сначала. Но бывалым проще – теперь вы знаете, что вам нужно для сделки, где и на каких условиях ее согласуют.

Процедура продажи: пошаговая инструкция

Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.

Когда разрешается продавать недвижимость

ФЗ №256-ФЗ не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи маткапитала жилья можно даже сразу после его покупки. Но стоит помнить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, придется уплатить налог — 13% от стоимости.

Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение ходатайства от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.

Если планируется поселить детей в новой квартире, которая приобретается после продажи предыдущей, тянуть не стоит. Время действия выданного разрешения указывается в бланке документа и обычно составляет 3 месяца. Если сделка по покупке нового жилища заключается позже, органы опеки могут запретить ее регистрацию.

Указанное правило не действует, когда в постановлении срок исполнения не обозначен. Однако времени у родителей в любом случае немного. В течение месяца после завершения сделки законные представители обязаны предоставить копии соглашений по отчуждению жилой площади. Условие обозначено в Письме №09-М, изданном Министерством образования 20 февраля 1995 года.

Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе

Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе по заявлению каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.

Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:

  1. Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
  2. Продать квартиру.

В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.

Необходимые документы

Прежде чем инициировать продажу или обращаться в указанное ведомство для получения разрешения, нужно сформировать пакет бумаг. В него входят документы двух категорий. К первой относится общая документация, касающаяся членов семьи:

  1. Паспорта матери и отца. Если дети достигли 14 лет, либо есть совершеннолетний ребенок-собственности, потребуются и их паспорта.
  2. Для каждого не достигшего возраста получения паспорта ребенка — свидетельство о рождении.
  3. Заявление от родителей. Совершеннолетние дети, а также подростки 14 лет и старше также заполняют аналогичные документы собственноручно и подписывают.
  4. Свидетельство о браке. Если отношения расторгнуты — о разводе.
  5. Содержащие дополнительную информацию о несовершеннолетних документы — справки из детского сада или школы, больницы.

Вторая категория требуемой документации — документы на жилье. Сюда относят:

  • кадастровый паспорт для квартир, оформленных ранее 2017 года. ФЗ №218-ФЗ, принятый 13 июля 2015 года, отменил выдачу подобного документа с 1 января 2017 года. Но на более старые объекты документ оформлялся
  • выписку из ЕГРН
  • технический план
  • выписку из лицевого счета. Подтверждает отсутствие задолженности
  • результаты экспертизы по оценке стоимости жилья
  • документы о праве собственности
  • предварительное соглашение о продаже. Документ заверяется у нотариуса
  • гарантии совершения сделки, предоставленные нынешним хозяином помещения.

Сотрудники органов опеки могут дополнительно включать в перечень иные бумаги.

Отдельно стоит упомянуть об обязательстве на основе договора о выделении долей, которое оформляют родители. Документ подтверждает намерение соблюсти права несовершеннолетних о предоставлении во владение части приобретаемого жилья. Бумага заверяется в нотариальной конторе. Обязательство нужно выполнить не позднее 6 месяцев со дня подписания документа.

Оформление купли-продажи

Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:

  • паспортов членов семьи, достигших 14 лет
  • свидетельств о рождении малолетних
  • выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа — свидетельства о праве собственности бывшего владельца
  • разрешения, выданного опекой
  • соглашения между сторонами
  • акта приема-передачи недвижимости.

Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также выписку из домовой книги необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.

Можно ли продать без выделения долей

Законом допускается продажа квартиры, купленной на материнский капитал без выделения частей новой недвижимости детям. Однако потратить родители смогут в подобном случае только часть денег — средства, вырученные за продажу находящихся в их собственности долей. Остальную сумму нужно положить на счет в банке, открытый на имя детей.

Если дети — совершеннолетние

Когда всем собственникам исполняется 18 лет, получать согласие от ООП не требуется. Каждый владелец должен дать согласие на сделку купли-продажи, и оформляется в качестве нового собственника. Однако опека выполнение условий договора не контролирует.

Как и когда можно продать квартиру, купленную за материнский капитал

Если при покупке недвижимости используются средства материнского капитала, продажа объекта сопровождается рядом трудностей. Государство защищает права детей, поэтому при заключении сделок об отчуждении имущества интересы несовершеннолетних не могут принижаться. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и когда можно заключать сделку — попробуем разобраться.

  1. Основные условия продажи
  2. Когда разрешается продавать недвижимость
  3. Получение разрешения от опеки
  4. Необходимые документы
  5. Процедура получения
  6. Процедура продажи: пошаговая инструкция
  7. Возможные виды сделок
  8. Оформление купли-продажи
  9. Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры
  10. Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе
  11. Можно ли продать без выделения долей
  12. Если дети — совершеннолетние
  13. Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал

Основные условия продажи

Приобретение недвижимости с использованием выделенного государством материнского капитала — особая процедура. Важно соблюсти условия оформления квартиры, обозначенные в статье 37 ГК РФ, нормы ФЗ №256-ФЗ, действующего с 29 декабря 2006 года. 4 часть 10 статьи последнего нормативного акта четко устанавливает, что приобретаемое жилье делится на всех членов семьи.

Купленный дом оформлен по договору о долевой собственности, части недвижимости находятся во владении:

  • обоих родителей
  • детей, в том числе первого, на которого не оформляется материнский капитал
Читайте так же:  Погашение ипотеки мужа материнским капиталом

Доли не обязательно должны быть равны. 10 статья ФЗ №256-ФЗ устанавливает, что распределяются квадратные метры в соответствии с соглашением.

Если несовершеннолетние дети числятся в качестве собственников жилья или его части, производить сделки по его отчуждению законные представители вправе только после получения согласия органов опеки. Причем сотрудники ведомства захотят убедиться, что интересы каждого ребенка соблюден. Родителям придется доказать, что:

  1. Условия жизни несовершеннолетних останутся на прежнем уровне:
    1. не ухудшится комфортабельность помещения. Учитывается даже, где находится старый и новый дом — в городе или в сельской местности. Переезд из деревни в крупный населенный пункт считается целесообразным. А при обмене городской квартиры на дом на окраине могут возникнуть вопросы
    2. не уменьшится площадь места проживания.
  2. Доля, выделенная каждому ребенку в новой квартире, равна или превышает часть, зарегистрированную на него в прежнем помещении.

То есть родители должны продать квартиру и купить другую. И переоформить на ребенка определенную долю в новом жилье. Доказательством для органов опеки в подобном случае выступает соглашение о купле-продаже. Или отдать часть старой, ранее зарегистрированной как частная собственность. И предоставить выписку из ЕГРН, отображающую информацию о собственниках. Оформить на ребенка часть жилья стоит заранее, до обращения в ООП.

Если родители планирует приобрести жилье в другом регионе, они должны доказать, что изменение места жительства производится по веским основаниям. Например, переезд связан со сменой работы.

Процедура получения

Подать сформированные пакет документов могут только законные представители. Отправка бумаг по почте или передача через доверенное лицо не допускается.

Собранную документацию требуется отнести в органы опеки. На рассмотрение ходатайства у сотрудников ведомства 1 месяц. Однако если права детей соблюдены, получить разрешение можно и раньше.

При получении отказа заявитель вправе оспорить решение в суде. Если суд сочтет, что интересы детей соблюдаются в полной мере, то примет положительное решение по вопросу и можно начинать оформление купли-продажи недвижимости.

[3]

Получение разрешения от опеки

Итак, главное, что требуется для продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал — оформление согласия от органов опеки и попечительства. Рассмотрим процедуру подробно.

Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры

Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка. А значит для продажи недвижимости потребуется согласие не только опеки, но и финансовой организации.

Существует два варианта решения проблемы. Первый заключается в получении разрешения от банка с переходом обязательств по погашению ипотеки на нового владельца. Соответственно, сумма, которую получает продавец, уменьшается на размер оставшегося долга. Но с органами опеки в подобном случае возникают проблемы, особенно если денег на покупку новой квартиры у семьи не хватает. Получить разрешение на сделку сложно.

Второй вариант — действовать в обход банка. Покупатель и продавец заключает соглашение, и последний под расписку выдает нынешнему хозяину квартиры сумму, покрывающую ипотечную задолженность. А остаток перечисляет продавцу после регистрации права собственности.

Другая ситуация: денег, вырученных от продажи купленной на материнский капитал квартиры не хватает, и владельцы хотят оформить ипотеку для покупки более дорогой недвижимости. Органы опеки настороженно относятся к сделкам, где предполагается привлечение заемных средств. Ведь обстоятельства способны меняться, и банк может отказать в выдаче кредита. Соответственно, приобрести заявленное жилье не получится. Если квартира уже продана, то права детей нарушаются.

Чтобы избежать трудностей, заявку об оформлении ипотеки следует подавать заранее. И только после полноценного одобрения идти в органы опеки за разрешением, имея на руках гарантию получения кредита.

Возможные виды сделок

Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости — продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись. Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными. Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.

Еще один приемлемый вариант — обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.

А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал

В разрешении спорных вопросов и возникающих проблем помогут наши специалисты. Заполните форму ниже и наши юристы проконсультируют по любому интересующему Вас вопросу!

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

Видео (кликните для воспроизведения).

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

Читайте так же:  Пособия при рождении ребенка неработающей матери

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал

В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки с недвижимостью регулируют:

▪ Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом ;

▪ статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — рассказывают об обязанностях родителей перед детьми, правилах сделок с имуществом ребенка и общих правилах купли-продажи.

Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное — не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.

Если дети в семье достигли 18 лет, понадобится только их письменное и заверенное у нотариуса согласие.

Вы купили квартиру до 1 января 2016 года

Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже.

продажная стоимость по договору отчуждения минус 1 000 000 рублей имущественного налогового вычета, если полагается;

продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.

В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию. В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.

Сроки продажи

Саму сделку можно совершить в любой момент после покупки квартиры на материнский капитал. Главное — получить разрешение . Без разрешения на продажу имущества несовершеннолетних нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если сделку не удалось завершить, придется получать новое разрешение.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Когда не нужно. По статье 217.1 НК РФ, если недвижимость у вас в собственности более 3–5 лет в зависимости от даты приобретения. Продавец не платит налог и не сдает декларацию 3-НДФЛ.

Есть варианты, когда налог не нужно платить при проведении сделки в едином налоговом периоде или, если семья не использовала налоговый вычет. Однако, каждый случай индивидуален — тут лучше посоветоваться с налоговым консультантом, чтобы не ошибиться.

Когда нужно платить. Налог за продажу нужно платить, если квартира находится в собственности семьи менее 3 лет, либо менее 5 лет при оформлении права собственности после 1 января 2016 года.

Как посчитать срок владения недвижимостью. Отсчет нужно вести с даты владения по выписке ЕГРН или из свидетельства о государственной регистрации права. Считают не в годах, а в месяцах: 3 года — 36 месяцев, 5 лет — 60 месяцев.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Более 90% семей реализуют материнский капитал на улучшение жилищных условий. Но и это жилье многие участники программы хотят обменять на более комфортное — большее по квадратуре или расположенное в более удобном районе. Отвечаем на вопросы: как продать квартиру, купленную на материнский капитал , возможно ли это, как избежать рисков и трудностей и завершить сделку максимально быстро.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Условия и особенности продажи жилья, купленного за маткапитал

🔹 Квартира, которую вы продаете, должна быть в общей собственности всей семьи.

🔹 Если вы покупали квартиру, используя заемные средства, и оформили ее только на мать или отца детей, перед продажей ее нужно оформить в общую собственность. Такая процедура называется нотариальной обязанностью, чтобы ее исполнить у вас будет 6 месяцев.

🔹 Если дети совершеннолетние — нужно их согласие, если нет — органа опеки и попечительства.

🔹 Дети должны получить от нового жилья те же или большие доли — меньшие доли разрешают получить, только если значительно улучшаются условия проживания.

Читайте так же:  Продать кредит материнским капиталом

🔹 Обязательно одобрение от органов опеки и попечительства, Пенсионного фонда и в случае с ипотекой — от банка.

🔹 Нужно заблаговременно подготовить новую жилплощадь — с равными или лучшими условиями, задатком и регистрацией в Росреестре.

🔹 Доказать опекунскому совету, что не ущемите права детей — обеспечите те же доли, а жилищные условия не будут ухудшены.

🔹 Право собственности делится между всеми членами семьи , а родители действуют только в интересах детей — государство жестко контролирует все процессы сделок купли-продажи недвижимости.

🔹 Развод родителей не повлияет на изменение доли для детей.

🔹 Любой проживающий и прописанный в квартире имеет право на долю в новом жилье после продажи.

🔹 Если квартира в собственности менее 3 лет или менее 5 лет при приобретении после 1 января 2016 года, за нее нужно платить налог.

🔹 Важно сохранять уровень жилищных условий при замене жилья, приобретенного на материнский капитал, но есть возможность приобрести новое жилье с меньшей площадью — например, если один из детей нуждается в специальном дорогостоящем лечении или родители получат меньшую долю в новом жилье в пользу равнозначных долей детям.

Шаг 1. Позаботиться о замене равнозначной доли для детей или материальной компенсации

Равнозначные доли в новом жилье. Чтобы выполнить это условие , согласуйте единовременную сделку по продаже старого жилья и покупке новой квартиры или дома. Еще можно выделить детям доли в квартире близкого родственника.

В случае покупки внесите задаток, укажите детей собственниками в договоре приобретения, прописав доли, которые будут им принадлежать. Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку, либо предварительный договор на продажу и составьте шаблон основного договора купли-продажи на покупку для согласования с органами опеки и попечительства.

В случае дарения подпишите предварительный договор на продажу и подготовьте шаблон договора дарения для согласования с органами опеки и попечительства.

Согласуйте сделку по продаже старого жилья и покупку новой квартиры или дома с органами опеки и попечительства.

Денежная компенсация. По предварительному одобрению органов опеки вместо доли детям разрешено получать денежную компенсацию в размере стоимости проданной доли на момент сделки. Для этого нужно предоставить в органы опеки и попечения заявление и справку о стоимости детских долей.

Когда орган опеки и попечительства одобрит заявление, откройте счета в банке на имя детей и внесите туда деньги. Хранить средства можно обычном сберегательном счете или с начислением процентов, чтобы:

❗ ребенок распорядился ими самостоятельно в 18 лет;

❗ родители распорядились ими в интересах ребенка на момент, когда ему еще нет 18 лет — например, приобрели новое жилье.

Помните, что любое распоряжение имуществом несовершеннолетних нужно одобрять в органах опеки.

Доли для детей в квартире родственников. Если вы не планируете покупку новой квартиры, закон разрешает выделить доли детям на жилплощади ближайших родственников — например, у бабушек или дедушек.

В некоторых регионах разрешено выделить доли меньшей квадратуры, если:

✔ квартира родственников больше проданной;

✔ есть разница в стоимости жилья в большую сторону — например, в зависимости от района, инфраструктуры, состояния дома.

Но такие нюансы стоит заранее обговаривать с юристами и брать в учет практику конкретно вашего региона проживания.

Вы купили квартиру после 1 января 2016

Если в договоре продажи указана сумма более 70% кадастровой стоимости , вы можете оплатить налог теми же двумя способами. Здесь учитывают кадастровую стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя.

Пример 1. Вы купили квартиру 3 года назад в 2016 году за 3 000 000 рублей и продаете ее в 2019 году за 5 000 000 рублей. Кадастровая цена квартиры 3 500 000 рублей, а 70% от этой суммы — 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в 5 миллионов рублей больше 70% кадастровой стоимости в 3,5 миллиона. Выбираем налогооблагаемую базу:

  • Вы указываете, что продаете квартиру по договору купли-продажи за 5 миллионов рублей и эта цена выше 70% кадастровой стоимости. Налог составит 13% от (5 000 000 — 1 000 000 налогового вычета). То есть 13% с 4 000 000 = 520 000 рублей.
  • Вместо налогового вычета вы используете разницу между ценой продажи и покупки: 5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000. Налогом будет 13% от 2 миллионов рублей = 260 000 рублей.

Пример 2. Купив квартиру 3 года назад в 2016 году за 3 миллиона рублей, вы продаете ее в 2019 тоже за 3 миллиона рублей. Кадастровая стоимость недвижимости на 2019 год — 3,5 миллиона, а 70% от суммы — 2,45 миллиона. Продажная цена в 3 000 000 превышает 70% кадастровой. Выбираем, как платить налог:

  • Указываем, что по договору квартира продается за 3 000 000 рублей, что выше 70% кадастровой стоимости — налог 13% с суммы с налоговым вычетом в 1 000 000. Это 13 % от 2 000 000 = 260 000 рублей.
  • Не используем налоговый вычет, а отнимаем от суммы продажи квартиры сумму покупки: 3 000 000 — 3 000 000 = 0 рублей налога.

В договоре продажи указана сумма менее 70% кадастровой стоимости. Учитывают кадастровую стоимость на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности на покупателя. Рассчитывайте налог наиболее подходящим способом на выбор:

▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости имущественный налог в 1 000 000 рублей, если он полагается;

▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости документально подтвержденную цену приобретения вами этой квартиры.

Для каждого варианта нужно самостоятельно подать декларацию в налоговую.

Пример 1. Вы купили квартиру 4 года назад в 2016 году за 2 000 000 рублей, а продаете в 2020 году за 3 000 000 рублей. Кадастровая стоимость — 3 500 000 рублей, 70% — 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в договоре 2020 года меньше 70% кадастровой. Вы выбираете вариант налогообложения:

  • Нужно отнять 70% кадастровой стоимости в 2 450 000 рублей налоговый вычет в 1 000 000 налогового вычета. Налог равен 13% от 1 450 000 рублей = 188 500.
  • Без использования налогового вычета отнимаем от 70% кадастровой цены в 2,45 миллиона рублей сумму приобретения квартиры в 2 миллиона рублей. Налогом будет 13% от 450 000 рублей = 58 500 рублей.
Видео (кликните для воспроизведения).

Пример 2. Вы унаследовали квартиру в 2016 году от ближайшего родственника квартиру и продаете ее за 4 000 000 рублей в 2020 году. Поскольку минимальный срок владения, чтобы освободить недвижимость от налога — 3 года, вы не платите налог

Как рассчитать налог

Продажа квартиры с материнским капиталом — пошаговая инструкция

Литература

  1. Герасимова, Л.П.; Зубко, Ю.А. Шпаргалка по коммерческому праву; Аллель-2000, 2011. — 167 c.
  2. Основы права; Академия — Москва, 2010. — 256 c.
  3. Будяну В. А., Мытарев С. А., Сумская Е. Г. Правоведение за 24 часа; Феникс — Москва, 2009. — 288 c.
  4. Гусов, К.Н. Комментарий к трудовому кодексу Российской федерации (вводный); М.: ВИТРЭМ, 2013. — 240 c.
  5. Чашин А. Н. Квалификационный экзамен на адвоката; Дело и сервис — М., 2010. — 544 c.
Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here