Как продать квартиру купленную на материнский капитал и купить другую

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Получив материнский капитал на ребенка, его чаще всего тратят на улучшение жилищных условий, то есть приобретение жилья. Но может появиться и проблема того, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Закон этого делать не запрещает, но важна процедура, чтобы несовершеннолетний был защищен и не потерял выделенную при покупке долю.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры

Для начала находится клиент и одновременно ищется вариант нового жилья. Это может быть иная жилплощадь, которую родители приобретут взамен продаваемого дома. Можно также выделить доли в собственности родственников, если они на это согласятся. Правда при дальнейшей продаже у них возникнут сложности с выселением, если этого не сделают законные представители.

На втором этапе, с приобретателем заключается предварительный договор купли-продажи. Такой же составляется и с продавцом нового объекта, его можно купить в другом городе или даже области. Гарантии закрепляются задатком, на предварительных формах ставятся подписи двух сторон.

Далее для попечителей собирается пакет документов, куда входят паспорта родителей и детей (свидетельства о рождении до 14-ти лет). Туда же отправляются заявления от родителей (отдельные от отпрысков, которым есть 14 лет), свидетельство о браке/разводе, справки из образовательных учреждений детей. На продаваемое и покупаемое жилье также нужны:

  1. Кадастровый паспорт (выдавался до 2017 года).
  2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения.
  3. Технический план дома и конкретного помещения.
  4. Выписка из лицевого счета об отсутствии коммунальной задолженности.
  5. Экспертиза об оценке жилища.
  6. Документы на право владения и подтверждающие это бумаги (свидетельство о наследовании, договор дарения, мены, купли-продажи).
  7. Предварительное соглашение, заверенное нотариусом.
  8. Гарантии исполнения договоренностей (расписка, письмо, внесенный залог).

Следующий шаг — подача бумаг в органы опеки и попечительства. Отправить их по почте или передать через представителя нельзя. Пакет лично относят законные представители детей, фигурирующих в сделке по недвижимости.

Важно! В течение месяца комиссией органа опеки принимается решение. Результатом будет выдача официального разрешения, подписанного руководителем подразделения. Если в указанный срок вердикт не предоставляется или поступил отказ — заявители могут обратиться в суд для оспаривания. При отсутствии угрозы интересам детей орган правосудия обяжет госорганизацию выдать разрешение.

В последнюю очередь, имея на руках согласие от органа опеки и попечительства, можно завершать процесс. Подписываются договоры о продаже и покупке жилплощадей, заверяются у нотариуса. Одновременно специалист заверяет и письменное обязательство о выделении долей для отпрысков в новом доме.

Сделка регистрируется в Росреестре, для чего предоставляются паспорта членов семьи старше 14-ти лет, либо свидетельства о рождении детей. Здесь нужна выписка из ЕГРН, либо свидетельство о праве собственности бывшего владельца.

Для регистратора необходимо также разрешение от опеки и попечительства, подписанное и утвержденное сторонами соглашение о проведении сделки. В нем должны фигурировать и дети, с четким указанием получаемых ими частей имущества. Во избежание споров требуется акт-приема передачи недвижимости, гарантирующий, что покупатель проверил состояние имущества.

Новые владельцы получают выписку из ЕГРН и вносят записи в домовую книгу. Эти справки предоставляются учреждениям, защищающим права детей, чтобы подтвердить выполнение родителями обязательств. Процедура проводится в течение трех месяцев после получения согласия от госучреждения, именно столько оно действует. При просрочке снова придется ожидать месяц для получения свежей бумаги.

Если объект находится в залоге у банка, что встречается при непогашенной ипотеке, разрешение запрашивается и у кредитора. Можно перевести задолженность на приобретателя, тем самым получив меньшую сумму, но избавившись от кредита.

Получать одобрение банка тоже можно не всегда, между двумя сторонами заключается соглашение. Сторона-приобретатель выдает сумму, оставшуюся до погашения кредита — заемщик выплачивает долг и далее может продавать жилье по стандартной схеме. Но в перечень бумаг входит справка о погашении ипотеки, свидетельствующая о полном расчете.

Уплата налогов от продажи квартиры

Если имущество находилось во владении меньше трех лет, то с дохода потребуется уплатить налог — 13%. При покупке в 2016 году и позже — минимальным периодом владения являются пять лет. При наличии подтверждающих выписок можно заплатить сбор с разницы между первоначальной стоимостью приобретения и деньгами, полученными реально.

Когда расходов на недвижимость не было (она была унаследована, принята в дар или приватизирована), то налог можно уменьшить за счет специального имущественного вычета. Он равен сумме в 1 000 000 рублей и уменьшает базу налогообложения. Это значит, что с суммы продажи в 2 миллиона рублей нужно будет заплатить сбор с миллиона рублей. А если вырученная сумма меньше, то удержание станет нулевым.

Можно ли законно не платить налог при продаже квартиры?

Если продавец владел жилплощадью более трех лет (при покупке в 2016 году и позже более пяти лет), то с него налог не берется. У бывшего владельца должны быть подтверждающие срок владения документы, которые можно будет предъявить в ФНС.

Условия продажи квартиры

Сделку по реализации недвижимости, купленной за государственный маткапитал, регулируют законы Российской Федерации. Это главный закон “О дополнительных мерах господдержки семей”, а также Гражданский кодекс РФ в виде статей 28,36, 37 и некоторых других.

Читайте так же:  Имущественный вычет ипотека материнский капитал

Приобретая недвижимый объект за государственные деньги, родители или опекуны, которые их заменяют, обеспечивают подопечным владение частью имущества. Важно соблюдать права малолетних, что выливается в ряд важных условий:

  • объект принадлежит всей семье;
  • если был использован кредит и жилплощадь оформлена на одного члена семьи, перед продажей она делится на части для всех членов семейства;
  • добыть согласие органов попечительства, но если дети стали совершеннолетними — достаточно их воли;
  • новое имущество, приобретаемое взамен проданного, дает те же доли или больше;
  • кроме опеки добиться одобрения от ПФР, а также банка, если бралась ипотека;
  • заранее подыскивают условия не хуже прежних, обеспечивают регистрацию в Росреестре;
  • можно приобрести меньшую площадь, но за счет уменьшения родительского надела, либо если сэкономленные деньги применяются для лечения.

Без выделения долей продать помещение, добытое с участием государства — нельзя, малолетние обязательно должны владеть своей частью. По каждому случаю собирается опекунский совет, поэтому для него готовится пакет документов, доказывающий отсутствие ущерба.

Риски при продаже квартиры, купленной за маткапитал

Риски несет как продавец, так и покупатель, причем сторона, желающая купить в большей опасности. Несмотря на необходимость в подтверждении правоотношений нотариусом, порядок может быть нарушен. Жилье будет продано без выделения кусков в новом объекте, поэтому правоотношения аннулируются судом.

В большинстве случаев договор расторгается: объект возвращается продавцу, деньги — покупателю. Но учитывая вариант, когда средства будут потрачены, получить средства даже по решению суда будет сложно. Продавец же, реализуя имущество, купленное за маткапитал, рискует не добыть разрешения от одной из структур.

Поэтому торги нужно проводить только при наличии согласия от ПФР, опеки и банка. В противном случае соглашение не только аннулируют, но и привлекут продавцов к административной ответственности. Наиболее безопасным вариантом будет решение купить другую в ипотеку, как правило, банк пристально следит за соблюдением закона.

Заключение

Продать квартиру, купленную за материнский капитал, можно — это не запрещено законом. Владельцу нужно получить разрешение от органов опеки и Пенсионного фонда, а также выделить детям части в новом жилье. Только тогда можно подписать договор купли-продажи и получить деньги, уплатив с них налог в казну.

Обе стороны сделки должны контролировать наличие разрешительных документов. Суды имеют право отменить сделку, проведенную без них и деньги, придется возвращать, также неся ответственность за махинации. Поэтому следует не только предусмотреть все варианты, но и проконсультироваться с юристом, чтобы не упустить важных деталей.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим, как продать квартиру, купленную с привлечением маткапитала, и сразу купить новую.

Перед продажей жилища необходимо распределить доли в праве на него между всеми, кому они положены по закону. Иначе такая сделка будет считаться незаконной.

Какие документы нужны?

Продавцу необходимо подготовить:

  • письменное согласие отдела опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего;
  • паспорта совершеннолетних продавцов и покупателей;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
  • правоустанавливающий документ;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из реестра недвижимости, из которой можно удостовериться, не находится ли объект под залогом либо обременением, кто на самом деле им владеет;
  • справки, подтверждающие отсутствие долгов по платежам за коммунальные услуги.

Куда и как подавать бумаги?

Все операции по распоряжению долями в праве на недвижимость, а также жилых объектов, принадлежащих несовершеннолетним, проводятся с безусловным участием нотариуса. В противном случае сделка считается ничтожной.

Нотариус гарантирует законность удостоверяемой им сделки. Однако, в круг его обязанностей не входит проверка добропорядочности намерений сторон и всех предыдущих сделок с отчуждаемыми объектами недвижимости. Нотариус не уполномочен на проведение расчетов. По желанию сторон нотариус может подать в орган Росреестра документы для внесения сведений о новых собственниках жилых объектов.

Если люди желают самостоятельно оформить переход права собственности на жилище, то им необходимо явиться в любой орган Росреестра на территории страны либо в Многофункциональный центр для подачи совместного заявления. На этот момент в государственный бюджет должна поступить пошлина, перечисленная покупателем. Имеет смысл приобщение к заявлению соответствующего платежного документа. Бумаги в орган Росреестра можно подать:

  1. по почте;
  2. по электронным каналам связи;
  3. на выездном приеме.

Выезд специалистов на дом к заявителю для приема и выдачи документов происходит за дополнительную плату. На безвозмездной основе эта услуга предоставляется ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам 1 и 2 групп.

Практические рекомендации, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую

Существует множество причин, побуждающих собственников к продаже жилья. Люди стремятся улучшить жилищные условия, переезжают из города в город, желают выбраться из финансовых затруднений. Продать жилье, приобретенное при государственной поддержке, тоже можно, поскольку в законодательстве отсутствует запрет на проведение таких сделок.

Однако, процедура отчуждения объектов недвижимости, купленных (пусть и частично) на государственные деньги, несколько отличается от стандартной сделки.

[2]

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-00-25 доб. 134 . Это быстро и бесплатно !

Где оформляют?

За разрешением на отчуждение доли несовершеннолетнего в жилище, необходимо явиться в отдел опеки и попечительства территориального управления образования. С собой нужно иметь:

  • заявление установленного образца;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • гражданские паспорта родителей;
  • справка об оценке стоимости продаваемого и покупаемого объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилище;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам по обоим объектам недвижимости;
  • при намерении приобрети дом индивидуальной постройки, необходимо приобщить бумаги, характеризующие его в плане наличия коммуникаций, степени износа.
Читайте так же:  Когда можно воспользоваться региональным материнским капиталом

Основания и критерии покупки жилья

Отчуждение квартиры следует проводить одновременно с приобретением иного жилья. Иначе отдел опеки и попечительства не разрешит продавать объект, доля в праве собственности на который принадлежит несовершеннолетнему.

Алгоритм стандартных действий:
  1. Одновременный поиск покупателей на свою квартиру и варианта подходящего для покупки жилья.
  2. Обращение в отдел опеки и попечительства за согласием на отчуждение доли в праве собственности, принадлежащей несовершеннолетнему. Вместе с заявлением предоставляется пакет бумаг как на отчуждаемый, так и на приобретаемый объект.
  3. Получение положительного ответа от органа опеки.
  4. Визит к нотариусу для удостоверения договоров.
  5. Внесение сведений о правах новых собственников недвижимости в единый государственный реестр.

Не всегда жизненные ситуации складываются стандартно и предсказуемо.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Делится ли при разводе квартира, купленная на материнский капитал? Как происходит этот процесс?
  • Особенности и нюансы оформления договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала
  • Оформление договора купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом. Образец соглашения и нюансы сделки
  • Как правильно распорядиться имуществом? На кого оформляется квартира, купленная на материнский капитал?
  • Каковы гарантии и обязанности продавца при продаже квартиры за материнский капитал: что ещё нужно знать о сделке?

Неодобрение отделом опеки и попечительства

Это происходит, если документы по сделке покажут, что при ее совершении права ребенка проигнорированы. К примеру, если меняется жилье большей площади на малогабаритное либо находящееся в местности с неразвитой инфраструктурой, разрешение на продажу получить не удастся.

Отказ органа опеки может быть связан с тем, что заявители предоставили не все нужные бумаги. При намерении переехать из квартиры в индивидуальный жилой дом нужно иметь документальное подтверждение о наличии в доме коммуникаций, его состоянии, степени износа.

С чего начать?

Вначале необходимо определить критерии подбора нового жилья. Затем приступать к поиску покупателей на свою квартиру и подходящих объектов для покупки.

Оформление сделки целесообразно начать с обращения в орган опеки, поскольку государство желает удостовериться, что при смене жилья не будут попраны права ребенка – собственника.

Отказ нотариуса в удостоверении сделки

Если продается квартира, купленная за счет средств материнского капитала, и при этом доли в праве собственности на нее не выделены в пользу детей, либо квартира находится в залоге, под арестом, нотариус не вправе удостоверять договор купли – продажи.

Несогласие отдела Росреестра

Уполномоченный орган не станет регистрировать переход права собственности по договору купли-продажи, если:

  1. не соблюдена нотариальная форма сделки;
  2. право собственности не оформлено в долях на всех членов семьи;
  3. не уплачена государственная пошлина;
  4. объект недвижимости находится в залоге либо права на него оспариваются третьими лицами.

[1]

Если для успешного завершения сделки требуется предоставление каких-либо дополнительных документов, то после их предоставления уполномоченные государственные органы зарегистрируют сделку.

Если условия продажи жилья, купленного частично на государственные деньги, с целью приобретения нового, не соответствуют нормам российского законодательства, то от такой сделки придется отказаться. В случае несогласия с решением отдела опеки, нотариуса, органа Росреестра можно обратиться с иском в суд.

Стоимость и госпошлина

Государственная регистрация права собственности на жилую недвижимость проходит при обязательном внесении в бюджет государства специальной пошлины. Ее размер – 2000 рублей для гражданина, установлен статьей 333.33 Налогового кодекса РФ.

Быстрая продажа

Специфика отчуждения квартиры такова, что продать ее за один день не получится, прежде всего, из-за необходимости получения разрешения на сделку органа опеки. Кроме того, срочность продажи влечет существенное снижение цены объекта.

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Читайте так же:  Материнский капитал как долго ждать перечисления

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Выделение детских долей

Видео (кликните для воспроизведения).

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.
Читайте так же:  Будут ли повышать материнский капитал

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

[3]

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала в 2020 году

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Читайте так же:  Свидетельство о рождении ребенка матери одиночки

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

  1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Видео (кликните для воспроизведения).

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Литература

  1. Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному закону «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2009. — 272 c.
  2. Правоведение. Шпаргалка. — Москва: ИЛ, 2014. — 892 c.
  3. Петражицкий, Л.И. Теория права и государства в связи с теорией нравственности; СПб: Лань, 2013. — 608 c.
  4. Петряев, К. Д. Вопросы методологии исторической науки / К.Д. Петряев. — М.: Вища школа, 2017. — 164 c.
  5. Грот, Н.Я. О нравственной ответственности и юридической вменяемости / Н.Я. Грот. — Москва: ИЛ, 2017. — 144 c.
Как продать квартиру купленную на материнский капитал и купить другую
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here