Как продать через материнский капитал

Подтверждение платежеспособности

Сертификат государственного образца – единственный документ, подтверждающий право на использование материнского капитала. Тем не менее, его могут подделать, как и любой другой документ. Поэтому прежде всего нужно затребовать у потенциального покупателя справку «О состоянии финансовой части лицевого счета имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки».

Покупатель подает заявление в отделение Пенсионного фонда по месту жительства, после чего справка выдается ему в течение трех дней. Это стандартная и очень простая процедура. Если владелец сертификата отказывается предоставлять справку, это свидетельствует о недобросовестности или обычной лени. В любом случае, продавец квартиры имеет полное право требовать подтверждения платежеспособности.

Особенности и варианты сделки

Поскольку материнский капитал не выдается наличными средствами, то оплата осуществляется только по безналичному расчету.

Есть два варианта продажи жилья людям с маткапиталом:

  • Без получения кредита. Пенсионный фонд просто перечисляет деньги на счет продавца. ПФ особенно придирчиво относится к договору купли-продажи и может затягивать перечисление денег.
  • По ипотеке. Деньги продавцу перечисляет банк, с которым покупатель оформляет договор ипотечного кредитования. Этот вариант для продавца более удобен. Банк переводит сразу всю сумму, а затем уже получает компенсацию от ПФ. Если же сделка осуществляется без привлечения ипотеки, продавцу придется ждать перечисления средств до 2 месяцев.

Продажа квартиры людям с материнским капиталом

В большинстве случаев материнский капитал направляется именно на улучшение жилищных условий. За эти деньги можно приобрести квартиру не только в новостройке, но и на вторичном рынке. Однако здесь для покупателя и продавца есть определенные нюансы. В этой статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру людям с материнским капиталом, на что обращать внимание при такой сделке и как обезопасить себя от мошенничества.

Общая долевая собственность

Закон допускает приобретение жилья за материнский капитал только в долевую собственность, с выделением равных долей всем членам семьи (дети, супруги). Это важно для обеих сторон сделки, чтобы она могла успешно совершиться.

Покупатель обязан предоставить в ПФ обязательство об оформлении приобретаемого жилья в долевую собственность с указанным размером долей для каждого члена семьи. Обязательство заверяется нотариально.

Если этот документ не будет предоставлен в ПФ, деньги продавцу квартиры могут так и не перечислить. Поэтому рекомендуется лично проконтролировать подачу обязательства.

Также квартира может оформляться в долевую собственность не сразу после продажи. В таком случае в договоре купли-продажи обязательно указывается, что деньги перечисляются продавцу после предоставления Пенсионному фонду. обязательства об оформлении долевой собственности.

Порядок действий

Вне зависимости от выбранного варианта сделки (по ипотеке или напрямую с ПФ), поочередность действий остается примерно одинаковой:

  1. Проверка платежеспособности покупателя (см. выше).
  2. Оформление договора. Нюансы этого этапа описаны в разделе «Особенности договора». В документе обязательно указывается, что жилье приобретается на материнский капитал. Образцы можно получить в Пенсионном фонде.
  3. Государственная регистрация договора. Для этого он подается в Регистрационную палату, которая в течение 5 дней выдает покупателю право собственности на квартиру. За это время покупатель переводит продавцу первый взнос собственными или кредитными деньгами.
  4. Передача в Пенсионный фонд заявления с банковскими реквизитами продавца. К заявлению покупатель также прикладывает свидетельство о государственной регистрации права собственности, сертификат на материнский капитал и паспорта (в т.ч. и продавца).
  5. Получение денег. ПФ рассматривает заявление и в течение 2 месяцев переводит деньги на счет продавца.
  6. Снятие обременения в Регистрационной палате. Это нужно делать только после того, как продавец получил полностью всю сумму. Если материнского капитала не хватает, покупатель должен покрыть разницу из собственных или кредитных средств. До полной уплаты снимать обременение нельзя.

[1]

Особенности договора

Сделка осуществляется посредством договора купли-продажи, у которого есть некоторые особенности. Обратите внимание на следующие пункты:

  • До момента перевода всей суммы из ПФ на жилье накладывается обременение. В договоре указывается, что до получения денег квартира состоит в залоге у продавца.
  • В договоре купли-продажи указывается банковский счет продавца, на который Пенсионный фонд перечисляет деньги. Обязательна следующая информация: номер счета физического лица, ФИО лица, на которое открыт счет, почтовый адрес, ИНН и другие реквизиты банка.
  • В качестве покупателей необходимо перечислить всех членов семьи (супруги, дети), а не только владельцев сертификата. Если кто-либо из членов семьи не может присутствовать во время совершения сделки, он дает письменное согласие другому лицу на действия от его имени.
  • В договоре обязательно указываются реквизиты сертификата на маткапитал: номер, дата выдачи, дата и номер решения о выдаче, а также орган ПФ, выдавший сертификат.
  • Обязательно указание суммы, которая должна быть перечислена Пенсионным фондом на счет продавца.

Риски для продавца, связанные с перечислением материнского капитала

Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должен знать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:

  1. После того, как найден клиент, продавцу нужно проверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немало случаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потом месяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость.
  2. Приходится подстраиваться под условия программы материнского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. В этом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме.
  3. Пенсионный фонд перечислит денежные средства только после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, что он является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40 дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.

Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионный фонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. В этом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателя через судебные инстанции.

ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей. В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем. Также деньги не будут перечислены, если ребенку, на которого получен сертификат, еще не исполнилось 3 года. Данная информация является обязательным минимумом, с которым должен ознакомиться продавец.

Особенности продажи

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

  1. Без получения кредитных средств от финансовых учреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, а недостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средства из Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательно проверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительно затянуться.
  2. Через ипотечное кредитование. В этом случае финансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потом уже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительный способ для продавца.
Читайте так же:  До какого возраста можно использовать материнский капитал

Использование материнского капитала имеет свои условия:

  1. Жилье должно находиться на территории РФ и иметь статус жилого комплекса.
  2. Можно приобрести долю в квартире или доме.
  3. Приобрести недвижимость можно после исполнения ребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки в ипотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участниками процесса заключается самостоятельно.

Риски при ипотеке с мат. капиталом

Продать недвижимость через ипотечное кредитование выгоднее в том плане, что сделка проверяется банком и риски отказа Пенсионного фонда в выплате материнского капитала сведены к минимуму. В то же время есть и ряд неприятных нюансов. Рассмотрим подводные камни процедуры:

  1. Всегда есть вероятность того, что покупателю откажут в предоставлении денежных средств. Непосредственно сделка заключается уже при одобренном кредите, а вот подбор недвижимости до него. Поэтому вполне вероятно, что после месяца сбора документов и ожидания придется искать нового покупателя.
  2. Нет возможности занизить стоимость жилья, чтобы уменьшить налог на доход с его продажи.

Как продать квартиру за материнский капитал: инструкция для продавца

У процедуры покупки дома или квартиры с участием материнского капитала есть свои нюансы. Сделка имеет определенный порядок действий и сопровождается сбором дополнительной документации, в отличие от приобретения жилья за наличные средства. Каждый продавец и покупатель желает получить гарантии того, что сделка не сорвется. Изучим особенности продажи квартиры с использованием материнского капитала и пошаговую последовательность действий для продавца.

Рекомендации, как обезопасить сделку — последовательность действий

Пошаговая инструкция для продавца по продаже недвижимости за материнский капитал:

  1. В первую очередь продавец должен найти клиента для продажи квартиры и проверить его документы, в том числе выписку со счета, на котором хранится материнский капитал.
  2. Далее необходимо проверить, соблюдены ли условия получения капитала (подходит ли квартира для покупки на средства мат. капитала, исполнилось ли ребенку, по которому он получен, 3 года в случае покупки не в ипотеку и т.д.).
  3. Далее необходимо заключить договор купли-продажи, если покупатель оставшуюся часть суммы оплачивает собственными средствами. Если человек собирается оформлять ипотечный кредит, то сначала нужно дождаться одобрения из кредитного учреждения, а уже потом оформлять все документально.
  4. После регистрации договора в Росреестре покупатель должен предоставить выписку из ЕГРН и другие необходимые документы в Пенсионный фонд по месту жительства. Данную обязанность необходимо прописать в договоре купли-продажи.
  5. В течение месяца и 10 дней продавцу должны быть перечислены средства из ПФ. Если квартира покупалась в ипотеку, то банк отправит средства бывшему владельцу сразу после получения информации о регистрации сделки. Отношения с Пенсионным фондом в данном случае будут заботой кредитного учреждения.

Обратите внимание на советы специалистов, которые помогут минимизировать риск проблем, связанных с продажей недвижимости, если частью взноса является материнский капитал:

  1. При заключении договора купли-продажи нужно привлекать нотариальную контору для подготовки документов и их проверки.
  2. Обязательно предварительно проверяйте платежеспособность клиента.
  3. Договор должен содержать все нюансы сделки, особенно касающиеся материнского капитала.
  4. Если подразумевается оформление в долевую собственность нескольких покупателей, то в договоре указываются в обязательном порядке персональные данные всех будущих собственников.
  5. В договоре стоит прописать, что покупатель обязуется в течение пяти рабочих дней после регистрации сделки посетить ПФ и написать заявление на передачу средств.
  6. Указать дополнительные варианты оплаты и порядок предоставления денег.
  7. В договоре должно быть обязательно прописано, что покупка осуществляется с использованием средств материнского капитала.

Обязательное условие, которым многие пренебрегают, — это подробные данные о сертификате. Нужно указывать в договоре его номер, сумму, дату выдачи, дату и номер решения о выдаче, а также орган Пенсионного фонда, который выдал сертификат.

Покупатели с материнским капиталом — какие документы нужны от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Это 3-я от меня статья на тему документов для продажи квартиры, но с ситуацией когда покупатели только с материнским капиталом. Также я написала отдельные статьи с документами: а) если покупатели с материнским капиталом и ипотекой; б) когда покупатели с ипотекой (без маткапитала и прочих субсидий); в) квартиру покупают только за наличные (без ипотеки, мат.капитала и прочего).

Под каждым документом написала его краткое описание, зачем он нужен и инструкцию как его получить. В учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть в Санкт-Петербурге, хоть небольшом поселке Безенчук в Самарской области.

Основные документы — подаются в МФЦ/УФРС для регистрации сделки купли-продажи

Эти основные документы обязательны. Также внизу я перечислила дополнительные документы, советую ознакомиться и с ними.

    Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните на 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

Договор купли-продажи квартиры;

Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, согласие удостоверяется у нотариуса. Услуга стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно разобрала в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости в виде вычета налога — подробнее. Вернуть можно до 260 тыс.руб. Можете ли вы рассчитывать на вычет налога читайте по ссылке.

Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

Это разрешение обязательно, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). Читайте инструкцию по ссылке — как получить это разрешение, какие документы нужны и за сколько дней оно будет готово.

Читайте так же:  Материнский капитал как быстро переводят деньги

Свидетельство о браке или разводе.

Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Нотариально заверенная доверенность.

Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек (3-е лицо). Также нужен его паспорт.

Дополнительные документы

Эти дополнительные документы не нужны для регистрации сделки купли-продажи. Они могут портебоваться для проверки кватиры. Это нужно покупателям и Пенсионному Фонду, чтобы одобрить маткапитал на покупку вашей квартиры.

    Договор основания/правоустанавливающий документ;

Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Предварительный договор купли-продажи;

Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Обычно Пенсионному Фонду он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

Расписка в получении задатка или аванса;

При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст Пенсионному Фонду. Образец расписки пускай спросят покупатели у Пенсионного Фонда.

Запомните, товарищи собственники — деньги Пенсионный Фонд на руки не выдает, а перечисляет только безналичным путем на банковский счет. Банк может быть любым. Продавцам нужно получить у своего банка полные реквизиты счета на бланке с печатью.

В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Обычно он может понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Также техпаспорт может понадобится и покупателям и Пенсионному Фонду, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.

Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

Покупатели и ПФР часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.

Выписка из лицевого счета;

Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

Если вы собираетесь в будущем покупать квартиру, то обязательно проверяйте ее на юридическую чистоту и на долги по «коммуналке». Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры подробно разобрала в этой статье.

Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

Если покупатели еще и с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

Документ, подтверждающий право собственности;

К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.

Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.

Договор основания/правоустанавливающий документ;

Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Банковские реквизиты счета продавца.

Когда сделка пройдет успешно, ПФР перечислит деньги с материнского капитала на банковский счет продавца. Даже если реквизиты будут указаны в договоре купли-продажи, в ПФР все равно нужно принести справку с реквизитам счета продавца, которая должна быть на бланке банка с печатью.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефоном 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

Читайте так же:  Как восстановить утерянный сертификат на материнский капитал

Шаг 1. Позаботиться о замене равнозначной доли для детей или материальной компенсации

Равнозначные доли в новом жилье. Чтобы выполнить это условие , согласуйте единовременную сделку по продаже старого жилья и покупке новой квартиры или дома. Еще можно выделить детям доли в квартире близкого родственника.

В случае покупки внесите задаток, укажите детей собственниками в договоре приобретения, прописав доли, которые будут им принадлежать. Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку, либо предварительный договор на продажу и составьте шаблон основного договора купли-продажи на покупку для согласования с органами опеки и попечительства.

В случае дарения подпишите предварительный договор на продажу и подготовьте шаблон договора дарения для согласования с органами опеки и попечительства.

Согласуйте сделку по продаже старого жилья и покупку новой квартиры или дома с органами опеки и попечительства.

Денежная компенсация. По предварительному одобрению органов опеки вместо доли детям разрешено получать денежную компенсацию в размере стоимости проданной доли на момент сделки. Для этого нужно предоставить в органы опеки и попечения заявление и справку о стоимости детских долей.

Когда орган опеки и попечительства одобрит заявление, откройте счета в банке на имя детей и внесите туда деньги. Хранить средства можно обычном сберегательном счете или с начислением процентов, чтобы:

❗ ребенок распорядился ими самостоятельно в 18 лет;

❗ родители распорядились ими в интересах ребенка на момент, когда ему еще нет 18 лет — например, приобрели новое жилье.

Помните, что любое распоряжение имуществом несовершеннолетних нужно одобрять в органах опеки.

Доли для детей в квартире родственников. Если вы не планируете покупку новой квартиры, закон разрешает выделить доли детям на жилплощади ближайших родственников — например, у бабушек или дедушек.

В некоторых регионах разрешено выделить доли меньшей квадратуры, если:

✔ квартира родственников больше проданной;

✔ есть разница в стоимости жилья в большую сторону — например, в зависимости от района, инфраструктуры, состояния дома.

Но такие нюансы стоит заранее обговаривать с юристами и брать в учет практику конкретно вашего региона проживания.

Как рассчитать налог

Продажа квартиры с материнским капиталом — пошаговая инструкция

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Условия и особенности продажи жилья, купленного за маткапитал

🔹 Квартира, которую вы продаете, должна быть в общей собственности всей семьи.

🔹 Если вы покупали квартиру, используя заемные средства, и оформили ее только на мать или отца детей, перед продажей ее нужно оформить в общую собственность. Такая процедура называется нотариальной обязанностью, чтобы ее исполнить у вас будет 6 месяцев.

Видео (кликните для воспроизведения).

🔹 Если дети совершеннолетние — нужно их согласие, если нет — органа опеки и попечительства.

🔹 Дети должны получить от нового жилья те же или большие доли — меньшие доли разрешают получить, только если значительно улучшаются условия проживания.

🔹 Обязательно одобрение от органов опеки и попечительства, Пенсионного фонда и в случае с ипотекой — от банка.

🔹 Нужно заблаговременно подготовить новую жилплощадь — с равными или лучшими условиями, задатком и регистрацией в Росреестре.

🔹 Доказать опекунскому совету, что не ущемите права детей — обеспечите те же доли, а жилищные условия не будут ухудшены.

🔹 Право собственности делится между всеми членами семьи , а родители действуют только в интересах детей — государство жестко контролирует все процессы сделок купли-продажи недвижимости.

🔹 Развод родителей не повлияет на изменение доли для детей.

🔹 Любой проживающий и прописанный в квартире имеет право на долю в новом жилье после продажи.

🔹 Если квартира в собственности менее 3 лет или менее 5 лет при приобретении после 1 января 2016 года, за нее нужно платить налог.

🔹 Важно сохранять уровень жилищных условий при замене жилья, приобретенного на материнский капитал, но есть возможность приобрести новое жилье с меньшей площадью — например, если один из детей нуждается в специальном дорогостоящем лечении или родители получат меньшую долю в новом жилье в пользу равнозначных долей детям.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Более 90% семей реализуют материнский капитал на улучшение жилищных условий. Но и это жилье многие участники программы хотят обменять на более комфортное — большее по квадратуре или расположенное в более удобном районе. Отвечаем на вопросы: как продать квартиру, купленную на материнский капитал , возможно ли это, как избежать рисков и трудностей и завершить сделку максимально быстро.

Вы купили квартиру после 1 января 2016

Если в договоре продажи указана сумма более 70% кадастровой стоимости , вы можете оплатить налог теми же двумя способами. Здесь учитывают кадастровую стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя.

Пример 1. Вы купили квартиру 3 года назад в 2016 году за 3 000 000 рублей и продаете ее в 2019 году за 5 000 000 рублей. Кадастровая цена квартиры 3 500 000 рублей, а 70% от этой суммы — 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в 5 миллионов рублей больше 70% кадастровой стоимости в 3,5 миллиона. Выбираем налогооблагаемую базу:

  • Вы указываете, что продаете квартиру по договору купли-продажи за 5 миллионов рублей и эта цена выше 70% кадастровой стоимости. Налог составит 13% от (5 000 000 — 1 000 000 налогового вычета). То есть 13% с 4 000 000 = 520 000 рублей.
  • Вместо налогового вычета вы используете разницу между ценой продажи и покупки: 5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000. Налогом будет 13% от 2 миллионов рублей = 260 000 рублей.

Пример 2. Купив квартиру 3 года назад в 2016 году за 3 миллиона рублей, вы продаете ее в 2019 тоже за 3 миллиона рублей. Кадастровая стоимость недвижимости на 2019 год — 3,5 миллиона, а 70% от суммы — 2,45 миллиона. Продажная цена в 3 000 000 превышает 70% кадастровой. Выбираем, как платить налог:

  • Указываем, что по договору квартира продается за 3 000 000 рублей, что выше 70% кадастровой стоимости — налог 13% с суммы с налоговым вычетом в 1 000 000. Это 13 % от 2 000 000 = 260 000 рублей.
  • Не используем налоговый вычет, а отнимаем от суммы продажи квартиры сумму покупки: 3 000 000 — 3 000 000 = 0 рублей налога.

В договоре продажи указана сумма менее 70% кадастровой стоимости. Учитывают кадастровую стоимость на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности на покупателя. Рассчитывайте налог наиболее подходящим способом на выбор:

▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости имущественный налог в 1 000 000 рублей, если он полагается;

▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости документально подтвержденную цену приобретения вами этой квартиры.

Для каждого варианта нужно самостоятельно подать декларацию в налоговую.

Читайте так же:  Купить квартиру с помощью материнского капитала

Пример 1. Вы купили квартиру 4 года назад в 2016 году за 2 000 000 рублей, а продаете в 2020 году за 3 000 000 рублей. Кадастровая стоимость — 3 500 000 рублей, 70% — 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в договоре 2020 года меньше 70% кадастровой. Вы выбираете вариант налогообложения:

  • Нужно отнять 70% кадастровой стоимости в 2 450 000 рублей налоговый вычет в 1 000 000 налогового вычета. Налог равен 13% от 1 450 000 рублей = 188 500.
  • Без использования налогового вычета отнимаем от 70% кадастровой цены в 2,45 миллиона рублей сумму приобретения квартиры в 2 миллиона рублей. Налогом будет 13% от 450 000 рублей = 58 500 рублей.

Пример 2. Вы унаследовали квартиру в 2016 году от ближайшего родственника квартиру и продаете ее за 4 000 000 рублей в 2020 году. Поскольку минимальный срок владения, чтобы освободить недвижимость от налога — 3 года, вы не платите налог

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Когда не нужно. По статье 217.1 НК РФ, если недвижимость у вас в собственности более 3–5 лет в зависимости от даты приобретения. Продавец не платит налог и не сдает декларацию 3-НДФЛ.

Есть варианты, когда налог не нужно платить при проведении сделки в едином налоговом периоде или, если семья не использовала налоговый вычет. Однако, каждый случай индивидуален — тут лучше посоветоваться с налоговым консультантом, чтобы не ошибиться.

Когда нужно платить. Налог за продажу нужно платить, если квартира находится в собственности семьи менее 3 лет, либо менее 5 лет при оформлении права собственности после 1 января 2016 года.

Как посчитать срок владения недвижимостью. Отсчет нужно вести с даты владения по выписке ЕГРН или из свидетельства о государственной регистрации права. Считают не в годах, а в месяцах: 3 года — 36 месяцев, 5 лет — 60 месяцев.

Вы купили квартиру до 1 января 2016 года

Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже.

💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус 1 000 000 рублей имущественного налогового вычета, если полагается;

💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.

В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию. В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.

Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал

В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки с недвижимостью регулируют:

▪ Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом ;

▪ статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — рассказывают об обязанностях родителей перед детьми, правилах сделок с имуществом ребенка и общих правилах купли-продажи.

Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное — не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.

Если дети в семье достигли 18 лет, понадобится только их письменное и заверенное у нотариуса согласие.

Сроки продажи

Саму сделку можно совершить в любой момент после покупки квартиры на материнский капитал. Главное — получить разрешение . Без разрешения на продажу имущества несовершеннолетних нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если сделку не удалось завершить, придется получать новое разрешение.

Шаг 2. Подготовить документы

Для разрешения органов опеки и регистрации перехода права в Росреестре нужно подготовить и собрать пакет документов.

Список документов. Отнести документы нужно в представительство органов опеки или в МФЦ. В представительстве специалист сможет заверить копии документов по представленным оригиналам:

Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка в органы опеки. Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное согласие на продажу жилья.

[3]

Паспорт гражданина РФ ребенка, если ему уже есть 14 и свидетельство о рождении. Если ребенку еще нет 14 лет, нужно только свидетельство о рождении.

Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных
представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.

Документы на недвижимость (продажа и покупка) — кадастровый и технический паспорта, свидетельство права собственности, выписка из ЕГРН и другое.

Правоустанавливающий документ (документ основания по встречной сделке): договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.

Разрешение от банка, если квартира в ипотеке.

Разрешение от Пенсионного фонда и сертификат семейного капитала, если покупатель вашей квартиры тоже использует средства материнского капитала.

Ваш сертификат семейного капитала, использованный при покупке квартиры.

Согласие супруга или супруги на сделку.

Согласие совершеннолетнего ребенка, у которого есть доля в квартире.

Страховка на квартире при ее наличии.

Предварительные договоры купли-продажи.

Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.

Пакет документов разнится в зависимости от условий купли-продажи. Чтобы не забыть нужные бумаги, проконсультируйтесь с юристом — это поможет сократить сроки рассмотрения заявки и избежать отказа.

Обязательные пункты договора. Проверьте, чтобы в договоре купли-продажи были прописаны:

стороны сделки, права и их обязанности;

законные основания на сделку и приложения, которые это подтверждают;

характеристики недвижимости, адрес, место расположения;

срок погашения суммы сделки покупателем;

сумма задатка от покупателя;

наличие субсидий и соцпомощи;

реквизиты счетов, откуда и куда будут перечисляться деньги при безналичном расчете.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал, несмотря на его устоявшееся название, принадлежит не только одной лишь матери, которая, в большинстве случаев, и является владельцем сертификата, но и всей семье, включая супруга и детей. Соответственно, законом установлено, что имущественные права несовершеннолетних должны быть в полной мере защищены.

[2]

Оптимальным механизмом обеспечения прав детей на господдержку при покупке жилья на средства маткапитала является обязанность по выделению им долей в праве собственности на приобретаемую квартиру или дом.

На практике выделение долей несовершеннолетним происходит следующим образом:

  1. Путем прямого указания этого условия в договоре купли-продажи недвижимости. Такой вариант оптимален в тех случаях, когда при покупке жилья используются исключительно средства МК или добавляются собственные. В договоре в обязательном порядке указывается размер долей. Соответственно, право собственности у несовершеннолетних возникает сразу после регистрации сделки в Росреестре.
  2. Путем составления обязательства. Суть данного способа заключается в том, что родители обращаются к нотариусу, где специалистом составляется и заверяется письменный документ, содержащий в себе обязательство о выделении долей своим несовершеннолетним детям. Исполнить его необходимо в течение 6 месяцев после совершения сделки или снятия обременения при наличии такового.
Читайте так же:  Банки обналичивающие материнский капитал

Данный механизм используется, как правило, при приобретении жилья в ипотеку, что предполагает привлечения заемных денежных средств.

В случае неисполнения обязательства родителей могут ожидать неблагоприятные последствия материального характера.Таким образом, при использовании МК для покупки жилья закон обязывает выделять соответствующую долю несовершеннолетним детям.

Продажа недвижимого имущества, где имеются детские доли, всегда сопровождается трудностями. Так, закон устанавливает, что для совершения сделки необходимо получение согласия органов опеки. Следует отметить, что оно требуется вне зависимости от размера долей несовершеннолетних.

Данное правило установлено с единственной целью – защита имущественных прав несовершеннолетних. В силу данного обстоятельства согласие на продажу жилья можно получить только в тех случаях, когда они в результате сделки не подлежат умалению.

Таким образом, детям должны быть предоставлены доли в праве в другом жилом помещении взамен отчуждаемых. Причем размер долей не может быть меньше ранее имеющихся, а быть равными им или даже превосходить по размеру. Соответственно, это обстоятельство должно быть гарантировано родителями органам опеки перед регистрацией сделки.

Как правило, таким подтверждением служит договор купли-продажи, где указываются доли детей, или нотариальное соглашение об их последующем распределении, если в договоре данный пункт прописать невозможно. В ряде случае допустимым доказательством обеспечения имущественных прав детей является договор дарения долей в ином жилом помещении.

Кроме этого, немаловажным требованием органов опеки является то, что вновь приобретаемое жилье помещение должно быть пригодным для проживания и соответствовать всем установленным для жилья требованиям.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал и как это сделать

Материнский капитал является наиболее заметной и важной мерой государственной поддержки семьям, в которых воспитываются несовершеннолетние дети. Учитывая целевое расходование средств маткапитала, определено довольно точно, что подавляющее большинство владельцев сертификатов за счет них улучшает свои жилищные условия, то есть покупают квартиры и дома.

Однако в некоторых случаях у граждан возникает необходимость продать жилье, купленное с привлечением средств МК. Следует отметить, что сделать это не так просто, а о тонкостях данной процедуры и пойдет речь далее в статье.

Бесплатно по России

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с обременением

Покупка жилья на материнский капитал всегда приводит к тому, что недвижимость приобретается с обременением. Чаще всего речь идет об ипотеке в силу закона. На практике ее механизм заключается в том, что сразу после регистрации в ФРС квартира на некоторое время остается в залоге у предыдущего владельца.

Такая ситуация объясняется тем, что пенсионный фонд переводит деньги продавцу через 1,5-2 месяца после совершения сделки. После перевода средств основания для дальнейшего обременения отпадают, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРН по факту наличия заявления от продавца.

В тех случаях, когда для приобретения жилья использовались заемные средства, оно может находиться в залоге у банка длительный срок. Однако возможность продажи такой недвижимости имеется.

Ниже представлена последовательность действий, как продать квартиру, которая находится в ипотеке:

Особенности продажи без обременения

В тех случаях, когда обременение права собственности отсутствует, процедура продажи упрощается, поскольку нет необходимости в согласовании сделки с залогодержателем. Однако обращение в органы опеки все же является обязательным.

В принципе, сама процедура продажи жилья, купленного на маткапитал, ничем не отличается от отчуждения любой недвижимости, в числе собственников которой имеются дети.

Продажа жилья, приобретенного на МК, имеет некоторые особенности в связи с тем, что закон обязывает предоставлять доли в праве на него детям. В этой связи для регистрации сделки необходимо согласие органов опеки и попечительства, которое можно получить только в том случае, если имущественные права несовершеннолетних в результате нее не будут умалены.

Можно ли реализовать жилье до выделения долей и далее купить сразу другую

Данный вопрос беспокоит многих владельцев сертификатов.

Здесь следует отметить, что в тех случаях, когда дети указаны в договоре купли-продажи, получать разрешение в органах опеки все же придется, поскольку соответствующие права у несовершеннолетних возникнут одновременно с другими членами семьи.

Несколько иная ситуация может возникнуть в тех случаях, когда продаваемое жилье приобреталось за маткапитал, но при этом родители обязались выделить доли детям в последующем. В данном случае Росреестр может одобрить сделку по продаже такой квартиры, поскольку в некоторых случаях (при погашении ипотеки, например) информации о том, что использовались средства МК, в документах попросту нет. Однако данная сделка будет зарегистрирована с нарушением закона.

Дело в том, что текст обязательства содержит сведения о приобретаемом на маткапитал жилье. Таким образом, родители обязаны выделить доли в нем детям, а уже после предпринимать действия по дальнейшей продаже.

Следует отметить, что контролирующие органы тщательно следят за соблюдением законодательства в части распоряжения средствами маткапитала, поэтому за неисполнение обязательства родителей могут ждать серьезные правовые последствия.

Когда можно продать, купленное за счет МК жилье

Условия распоряжения средствами маткапитала предполагают, что приобрести жилье в рамках данной программы можно только после того, к ребенку исполнится три года. Однако это не касается случаев, когда МК погашается жилищный кредит, оформленный в банке или в специализированной организации.


Что касается возможностей продажи жилья уже приобретенного на маткапитал, то законодательство не устанавливает каких-либо конкретных сроков для этого. Сделку можно совершить в любой момент после получения от органов опеки соответствующего разрешения и при наличии законной возможности для регистрации ее в Росреестре.

При этом не следует забывать о том, что при продаже жилья, бывшего в собственности менее 5 лет без приобретения иного жилого помещения, прежним собственникам будет необходимо заплатить налог на доходы физлиц, который составляет 13% от вырученных средств.

Полезное видео

Видео (кликните для воспроизведения).

Предлагаем посмотреть видео по теме статьи:

Литература

  1. Национал-экстремизм и судебная власть в современной России. — М.: ОФ Антифашист, 2014. — 121 c.
  2. Еникеев, М.И. Основы общей и юридической психологии / М.И. Еникеев. — М.: ЮРИСТЪ, 1996. — 631 c.
  3. Головистикова, А. Проблемы теории государства и права. Учебник / А. Головистикова, Ю. Дмитриев. — М.: Эксмо, 2005. — 832 c.
  4. Бикеев, А. А. Трудоправовая деятельность в организации. Учебное пособие / А.А. Бикеев, М.В. Васильев, Л.С. Кириллова. — М.: Статут, 2015. — 144 c.
  5. Энциклопедия будущего адвоката: моногр. ; КноРус — М., 2012. — 1000 c.
Как продать через материнский капитал
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here